恒隆地产（00101.HK）今日公告称，受出售住宅及重估收益利好，公司在截至2009年12月31日止6个月录得营业额97.33亿港元，同比增长4倍，股东应占纯利大增13倍至173.51亿港元，每股盈利4.18港元。
但若扣除重估收益及递延税项，恒隆地产实现基本纯利55.08亿港元，同比增长4倍。
公司宣布派发中期股息每股0.17港元，同比增加13%。
公司董事长陈启宗表示，除出售集团在香港的豪宅住宅单位外，公司业绩大增的另一原因是投资物业公平值录得巨大净额升幅，其中集团在2005年内地购入的土地均以成本作价，但新规则规定这些土地今后须以市值列账。
期内，集团录得投资物业及发展中投资物业的公平值增加161.59亿港元，其中包括内地发展中物业增值73.31亿港元。而去年同期为增加9.5亿港元。
另外，年报披露，集团在上海的物业整体租金收入增长15%至9.53亿港元，主要来自两个购物商场——恒隆广场和港汇商场的租金收入，但另一方面，写字楼租金收入仅有寸进。
报告期内，上海物业租赁溢利已占恒隆地产整体物业租赁溢利的44%。
展望未来，陈启宗预计上海商铺应继续有理想表现，但写字楼租金仍需较长时间才有改善。
此外，集团首个位于上海以外的内地发展项目——沈阳中街皇城恒隆广场将于今年6月开业，其80%以上的楼面面积已经租出。而位于济南的恒隆广场明年也可望落成。

“商业租金收入的发展模式，我觉得稳定又简单，做‘收租股’有什么不妥呢？”日前在接受本报专访时，恒隆地产执行董事吴士元反问道。
最近，恒隆地产公布了截至2009年底的半年业绩，如果不计入重估等特殊项目，其基本纯利上升近4倍至55.08 亿港元。其中，香港及内地的租金收入分别录得12.69 亿港元和9.53 亿港元，按年增长4.7%及15%。
吴士元强调，恒隆地产专注于内地商业租赁市场的发展，可以形成一个良性循环，“我们在香港10年都没有买入一块地了，而在2005年我们决定投资400亿港元于内地市场，就是觉得香港地产市场这块蛋糕越来越小，内地的商业地产空间却很大。”
如果从1992年开始在上海发展“港汇广场”和“恒隆广场”算起，恒隆地产进军内地商业地产已经18年了。
吴士元说，恒隆地产并不是最早进入内地市场的香港地产公司，但却一直坚持只做商业地产，因为内地商业地产的回报率比住宅要高。早期发展的上海两个项目，今年的租金回报率估计会上升到29％。
恒隆地产的逻辑选择很简单:一边是香港地产日益激烈的市场竞争，一边是内地大有可为的盈利空间。实际上，这只是一道答案很明显的选择题。
不过，恒隆地产在内地的大部分项目仍处于投资期，因此以香港出售住宅的收入来支持内地商业地产的投资，仍是恒隆地产目前的发展模式。
香港，10年没买地
恒隆地产在香港10年没有买入一块土地了。吴士元说，香港在1997年的高峰时期，每年出售的住宅数量有3万－4万个，最近10年数量一直下降。而香港的发展商数量一直没有减少，市场越来越小，香港的地价也不便宜，所以利润越来越少。
根据中原地产提供的数据，预计2010年香港一手成交的房屋数量将从2009年回落26％至1.2万个，成交金额则保持2009年1200亿港元左右的水平。而2010年整体成交的楼宇（包括商铺和住宅）的买卖合约可达15万宗，总金额约为6000亿港元。
吴士元说，恒隆地产在2009年卖楼比较多，所以总体收入中出售香港住宅的盈利贡献比较多，2009年下半年的销售收入高达75.11 亿港元。而在2008－2009年6月底的全年业绩中，恒隆地产在香港的物业销售收入从前一年度的63.35亿港元暴跌了99.84％至1040万港元，租金收入占了收入的大头。
“租金是稳定增长的收入，而出售住宅则不一定，有时卖得多有时卖得少。这是我们进军内地地产市场的原因之一。”吴士元说，1992和1993年，恒隆地产是摸着石头过河，董事长陈启宗到过很多地方，觉得最佳的投资之地在内地。当时的上海不是现在所看到的上海，在 1992、1993年各买入一幅地之后，花了很长时候研究策划和建筑，直到2000年和2001年港汇广场和恒隆广场相继落成。当时仍然战战兢兢，不知道进军上海市场这个决定是不是做对了。
吴士元坦言，直到2005年才知道进军上海的决策做对了，港汇广场走中档路线，而恒隆广场走高端路线，到2005年，上海项目的回报率已从最初的5％上升到15％。
不过陈启宗曾指出，早年恒隆进入上海市场的时候，土地买贵了，当时土地价格占总体投资的30％以上。但后来情况有所改善，目前土地价格占项目总体投资的比例约16％。目前，恒隆在上海、沈阳、天津、济南、无锡、大连等地共拥有约2000万平方呎（约186万平方米）土地储备以及18个项目。恒隆地产2005 年决定投资400亿港元在内地市场，至今已完成落实380亿港元。
“恒隆在香港和在内地走的是完全不同的路线，恒隆在香港并没有经营这么高档的商场，也没有相关的经验，而且当时香港也没有上海恒隆广场那么大的高档商场。所以我们在内地从头开始，现在看来，没有这方面的经验反而是好事。有些香港发展商，正是由于把香港的经验和管理模式复制到内地，反而有些水土不服。”吴士元说。
2005年，恒隆希望把在上海盈利的模式推广到其他地方，发现在上海要获得这样的地块越来越困难，而且有些地块会碰到拆迁问题，比较棘手。因此把视线转移。
“ 我们在一两年间走遍了50个以上城市，和当地政府商讨。最初一些政府不太认识恒隆地产，我们需要花费一番口舌去介绍自己。后来有些地方政府了解到，恒隆的项目在上海交很多税。比如2009年，包括恒隆的项目本身以及恒隆的租户，共交了30亿元的税。对于地方政府来说，我们每年所交的税是很大的吸引。” 吴士元说。
“收租股”，为什么不？
为什么恒隆在内地不做住宅？
“ 住宅就算有50％的回报率，但是在扣除各种与住宅相关的税项之后，可能净利润只有10％。而且住宅市场有周期性，我们在90年代已经看到，内地的住宅地产受宏观政策的影响，而且区域色彩比较浓，各个地方本地的发展商也有相当实力。”吴士元算了一笔账，“商业地产不一样，比如我们在沈阳看中一幅很大的地块，我们在2005年通过拍卖获得土地，地价也比较便宜。估计三五年之后，以这样的价格获得这样大面积的地块就比较困难了。”
恒隆地产预计未来3年是资本开支投入的高峰期，投入额约为100 亿港元。
不过一直以来，恒隆在内地的项目并没有向银行贷款。吴士元解释，恒隆集团会在香港进行贷款，而恒隆在内地的项目并没有单独进行贷款。母公司融资后，会根据发展进度把资金提供给各个项目。
截至2009年12月31日，恒隆地产的现金净额为22.07亿港元，未动用的银行授信总额为158亿港元。恒隆地产目前在香港有1500 个住宅单位待售，估计市值介乎150 亿至160 亿港元。
位于沈阳的皇城恒隆广场预计今年年中将落成，预算初期回报率约为5% -6%左右，大概8－9年回报率可以上升到20％。吴士元说，上海的项目从2001年到2010年，回报率从5％上升到29％，而沈阳现在的消费水平比 1992、1993年的上海要好，在零售方面的发展速度更快，因此回报率估计会上升得更快。
保守推算，若未来内地六大项目的回报率达到20%，以400 亿港元的投资成本计算，日后每年可带来高达80 亿港元的租金收入。